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【转载】房地产处于软着陆过程中  

2015-03-24 09:20:45|  分类: 经济预测 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产处于软着陆过程中

2015/3/23 解放日报

    房价持续下跌,超过预期。

    318日国家统计局公面的270个大中城市房价数据,新建商品住宅连续10个月下跌,同比下降的有69个城市。二手住宅价格环比下降的城市61个,同比下降的有69个。上涨的城市有5个,持平的城市有4个。环比价格变动中,最高涨幅为0.3%,最低为下降1.2%

这个糟糕的数据,与成交时恰好匹配。今年前两个月,全国商品房销售面积8764万平方米,同比下降16.3%;销售额5972亿元,下降15.8%。春节假期因素不容忽视,如果节后持续大幅下滑,将对开发商构成极大的压力,今年预计会有不少中小开发商清算破产。

最活跃的资金已经开始多元化之旅,从消费、服务、健康等入手打造全产业链,把住户与销售数据作为接入服务与消费的一个个节点。类似于李嘉诚进行资产重组,相当于把所有的房地产资产作整体盘点,同时大步向其他领域进军。

主要从降低贷款鼓励刚性需求、帮助消化库存入手,政府已经在静悄悄稳定市场。今年很多地方政府有购入库存房充当保障房的计划,以减少市场库存。228日降息以后,5年期以上贷款基准利率由6.15%降低至5.9%,是过去十年来的最低水平。

公积金贷款门槛进一步降低。中央国家机关住房资金管理中心在官网发布,自318日起,缴存职工申请住房公积金个人贷款将出现4项调整,降低首套购房贷款门槛,借款申请人购买首套自住住房且贷款受理前1年之内未提取住房公积金的,将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算,调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算。317日,济南市住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》也上调了贷款门槛。未来降低二手房交易税费等一系列举措有望入市。

市场继续处于分化之中,库存量大、价格过高的城市继续大幅探底,而一线城市或者此前价格较低的城市成为避风港。

中原地产研究中心统计数据显示,截止315日的一周,54个重点城市成交量快速复苏,一周签约套数为4.54万套,环比上上周上涨了20.7%。以北京为例,当周商品住宅累计成交1033套,成交量连续三周超千套,而扣除自住房的纯商部分,成交套数环比上涨了12%。随着春节假期与两会结束,此前推迟入市的楼盘将集中入市,预计3月底北京房地产市场供需双方将会逐步加速放量的步伐。

从库存量看,一二线城市库存下降,2月底全国主要的9大城市商品房住宅可售库存继续减少,9城市合计可售面积为7309万平米,环比1月的7352万平米、12月的7468万平米,均有下调,北京目前可售的住宅库存套数为80657套,已是最近半年最低,而三四线城市却居高不下。一二线城市已找到部分安全垫,三四线城市还在摸索。另一方面,某些配套完善的养老公寓,以及有优质教育资源的学区房,价格总体处于高位。

作为资产配置,房地产不超过家庭资产的三分之一,在一二线城市的核心区域,仍然拥有安全边际,并不值得焦虑。缓慢地波浪式的逐级下降,市场出现分化,供应量逐步减少,将是大概率事件。

        黄金时代已经过去,作为软着陆的经济体,最重要的资产品价格从高空坠地是不可能的,依然保持在高位也是不可能的。
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