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【转载】美国次贷二次危机正在发酵  

2015-02-15 20:45:35|  分类: 经济预测 |  标签: |举报 |字号 订阅

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美国次贷二次危机正在发酵

美国2008年遭遇次贷危机引发金融危机后,两房差点倒闭,幸亏美联储挽救,现在好了伤疤忘了痛。征对联邦房屋署为低收入者提供担保,允许购房者用最低3.5%的首付比例贷款买房,但是房屋价格和申请者的收入根据各地的水平受到一定的限制,但是保费太高,导致通过联邦房屋署的首次购房者在2010年有56%,2014年下降到35%。为了刺激房地产销售,美国房利美、房地美去年12月9日联合宣布,允许购房者的首付比例是3%,据两房主管机构联邦房屋贷款局主任沃特对媒体说:“有很多信用良好、有足够工资支付房贷的人因为没有足够的首付而无法获得贷款。首付比例的高低不能代表还贷能力,我们需要看信贷历史、收入等,全方位地评估贷款人的还贷水平。”3%是次贷危机前两房允许的最低首付比例。虽然现在两房对3%能够获得贷款的人进行一些审核,与次贷危机之前的不严格审核判若两人。但是,笔者还是认为美国次贷二次危机正在发酵,依据如下。

1、次贷危机之前,美联储主席为了迎合总统竞选的选票,拼命降低利息,促进经济发展,结果是大量老百姓进入贷款买房。可是当美国大量老百姓买进房后,格林斯潘就一路加息,把老百姓买房者一网打尽,这是要没有还款能力的老百姓走上破产。所以,美国爆发了次贷危机。很明显,现在美国底息贷款,如果大量老百姓买进房之后,美联储加息,那么就会继续演绎美国次贷危机下半场。问题是,美国会不会加息?美国房地产经济学家对美国加息与房地产看法是如何的?据全美房地产经纪联盟首席经济学家劳伦斯.尹在一份报告里面指出“880万个在经济危机时期流失的工作岗位将全部恢复。我们看到更多的人愿意主动辞职追求更高薪的工作。更高的工资和房租将促使美联储在2015年上半年加息。但是只要不断有新的工作岗位产生,我们就不必担心加息对房屋可承担性的冲击。”

从劳伦斯的报告来看,对美国经济没有丝毫地担心,正是这种肆无忌惮地给老百姓贷款买房,才是笔者担忧的地方,也是笔者所说的美国次贷二次危机正在发酵的依据。

2、两房松绑主要是美国千禧一代享受,由于美国的首次购房者征对的是个人而非家庭,而中国的首套房原来的认定标准是以家庭为单位,后来以家庭是否还清贷款为单位,不是以个人为单位。所以,中美房贷标准是不一样的。但是,千禧一代的标准是与上一代不同的,不喜欢撞衫的衣服,不喜欢喝碳酸饮料,突出个性,他们购房者的平均年龄是31岁,收入中位数是68300美元,主要购买平均价格16900美元、平均面积145平方米的房子,平均一套房的价格是245.05万美元,他们上一代婴儿潮的父辈拥有40万亿美元的资产,按15万亿美元被千禧一代继承来看,这些是支持千禧一代购房的主要力量。如果没有父辈的支持,他们每年节约3万美元,夫妻双职工一年最多节约6万美元,还清房贷需要40年。很明显,千禧一代是啃老族。如果父辈资产在接下来的美国股市、楼市中大亏,那么,就会引发千禧一代的还贷能力了,那么,美国就会发生次贷二次危机了。美国目前的股市太高,一旦美联储加息周期启动,美国股市就会暴跌走熊,而楼市也会下跌,如此就是双层打击战后婴儿潮一代的财富资产。很明显,只要美联储加息启动,就是二次次贷危机的发酵。

3、由于房屋库存少于6个月,就定义为待售住房库存紧张,实际上这并非销售火爆的结果,而是房地产开发商没有信心不肯投资的结果。2014年年底美国待售的成屋总共209万栋,同比上升5%,按当下月度销售需要5.1个月销售完毕。而上年同期该数据是4.8个月。劳伦斯认为今年销售150万套房,去年建设100万套房,今年建设130万套房,如此来看,今年底的待售成屋总量将从去年底的209万栋下降到189万栋。问题是,很多房子并非是千禧一代的购房标准。因为大型房太多,而千禧一代需要的是小型房。一个很明显的现象是,房屋总量是饱和的,只是千禧一代的个性化房还是缺的。但是,总量过剩是会拉动房价的,因为,美国一旦发生新的金融危机,千禧一代有可能弃房,与父辈住在一起。此前的次贷危机就是这样。美国房地产开发商就是看到这一点,不敢盲目扩展,就是怕金融危机千禧一代与父辈住在一起而卖不掉房子,所以,现在是小心谨慎,这才造成建设不积极。由此可见,美国房地产开发商的谨慎是正确的,但是,美国开发商被房地产销售商推着走,被迫提升建设房地产数量,这是有风险的。笔者认为,销售商推着房地产开发商扩展,这是美国次贷二次危机正在发酵的原因。

综上所述,笔者认为,美国肆无忌惮地给千禧一代买房贷款、美联储加息周期即将启动、销售商推着房地产开发商扩展,这三个将是美国次贷二次危机正在发酵的原因。

 

 

作者简介:吴东华,知名经济学家,创新专家,服装战略专家,预测欧美元专家,经济整合专家,印度经济专家,外贸专家,世界经济专家,前商务部国际经济合作学会经济研究员、前商务部中国企业走出去研究中心顾问。提出解购论淘汰并购论,提出综合创新超越技术创新,抛出第四驾马车,指导过美国大使馆、伦敦ARM、法国ENSAAMA、巴黎O.G.F.D.I、德国《明镜》等国内外数十家机构,网络搜其《城市经济转型需要5个创新》、《企业综合创新将赢全球10年》、《各省市经济攻面是攻点效果的50倍》、《中国企业创新如何跳出美欧道路》、《企业创新需接14个地气》是创新最好研究,被指导企业业绩能年新增50%、100%、200%、300%不等,详见吴东华网易官博。写于2015年2月15日

 

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