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【转载】易宪容:中国救楼市政策物极必反  

2014-11-01 17:19:58|  分类: 政策说事 |  标签: |举报 |字号 订阅

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易宪容:中国救楼市政策物极必反

2014年11月01日

易宪容

从今年5月份开始,中国政府推出了一波又一波救楼市的政策。这些政策不仅内容大大

超出市场预期,而且出手之频繁,也让市场措手不及。比如,各地方政府纷纷放松各

种住房限购限贷政策。

地方政府的救市政策不仅全面到了极致,而且知不可而为之(即许多本来不在地方政

府职权范围的政策,也一起出台)。接着,央行的房贷新政,完全放弃多年所坚持的

遏制住房投机投资的原则,采取对住房消费全面泛化的方式,实际上是鼓励住房投机

投资者,利用信贷优惠政策涌入市场。接着是住房公积金信贷政策全面放开,及低无

可低的住房交易税也将减免等。

中国政府救楼市政策如此频繁与过度,如此违反常理,已经到了无可复加的地步。这

种违反常理的救楼市政策及方式,不仅达不到预期效果,有可能会物极必反,造成住

房投机投资者的恐慌预期。

首先,无论是救市之前的中国住房市场,还是救市后优惠政策所关注的对象,这个市

场基本上是由住房的投机投资者所主导。比如,之前中国住房市场销售突然急剧下跌,

房价却不下降或仅是些许下降,之后,政府的优惠政策主要是针对持有住房但没有银

行贷款的购房者。住房市场为何会出现销售突然急剧下跌,就在于投资者认为,中国

住房市场已经没有投资价值,而退出市场或不敢再进入市场。

在中国住房市场的价格顶在天花板上,销售又急剧下降时,政府突然出台一系列过度

救市政策,一定会让住房的投资者十分质疑,住房市场是不是出现严重的问题?否则,

政府为何会如此救市?既然中国住房市场问题严重,如果投资者在这个时候利用各种

优惠政策进入市场,在购买住房之后是否能够脱手,应该是相当不确定的。

如果不能够脱手,或不能让下一波的住房投资者来接手,而把购买的住房套到自己手

上,房地产市场巨大的风险,不是套在自己身上了吗?如果这样,就如2007年上海综

合指数6124点泡沫破灭之后,所有的股票投资者都被套牢,这一套已经有七至八年了,

哪一个投资者可以解套?在这种情况下,政府的救市政策不仅不能让住房市场预期回

转,反之会强化住房市场向下调整的恐慌预期,住房投资者不敢进入市场。

其次,政府这些过度的救市政策出台后,房地产开发商、住房投资者、地方政府及银

行之间的利益博弈十分明显。相关利益的每一方都希望利用救市政策,来让自己利益

最大化,把风险转嫁他人。比如,房地产开发商希望这些救市政策,能够让自己在高

房价的库存去除,暴利落袋;地方政府则希望重造2008年131号文件后的房地产市场

繁荣,让地方政府融资平台的风险掩盖、土地财政又快速增长;商业银行则要把住房

按揭贷款风险转移出去,又能有好的利润;而住房投资者则希望利用优惠政策,让房

价一轮又轮上去,以便从中获利。实际上,政府救市后的市场利益博弈十分激烈,这

肯定会严重弱化救市政策的效果。

再次,当前中国的住房市场,由于早几年的房地产暴利,自然会吸引各种各样的资源

涌入住房市场,生产了大量的住房。这不仅把全国住房市场的价格全面推高,也造成

了全国住房市场的供应严重过剩。可以说,当前中国住房市场的供应过剩问题,并不

在于出现了50个死城,而在于城市住房全面供应过剩,特别是三四线城市。如果没有

好的政策(比如农民的土地制度放开及全国户口制度取消,但要推出这些政策目前还

没有看到迹象)全面吸引农民进入城市来,要想靠城镇居民消化这些严重过剩的住房

供应,肯定是不可能的事情。这就是为何政府着急要过度救楼市的原因所在。

一旦住房投资者意识到各地的住房市场供应严重过剩,住房投资没有价值,住房投资

者还会进入市场吗?住房投资者反之会退出市场,落袋为安。让极少有支付能力的住

房消费者进入市场,想消化这过剩的住房供应是不可能的。从温州、鄂尔多斯等城市

的情况可以看到,这些城市的房地产市场已经调整了几年。

在这过程中,这些城市不仅房价持续暴跌,而且住房销售也全面下降,但是这些城市

的住房市场并没有复苏,反之越来越陷入困境。这种情况已经开始向全国许多城市蔓

延。对此,中国住房投资者一定会十分明白,人算不如天算,温州及鄂尔多斯等城市

的住房市场,政府救市都回天乏力,难道其他城市的救市会有效果?

退一万步说,假定这种过度救市的政策,在一些城市会回光反照,或出现住房市场的

短期效果,比如一线城市的住房市场又开始繁荣。但是这种繁荣是建立在把房价顶在

天花板上不调整,仅是利用政府住房优惠政策,引诱投资者进入的结果。在这种情况

下,只能会让房价越推越高,房地产泡沫越吹越大,及房地产市场风险上升。这不仅

会强化住房投资者的恐慌预期,也可能让中国的房地产泡沫提前破灭。如果这样,中

国政府救楼市的政策只能是弄巧反拙。

总之,最近政府的过度救楼市及中国住房市场所面对的激烈利益博弈,正在强化中国

住房投资者的恐慌预期,而不是让当前的住房市场预期回转,就如前几个月,地方政

府迫不急待出台各种救市政策所导致的结果一样。

作者是中国社会科学院金融研究所研究员

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